Cálculo de la plusvalía municipal en 2021

Al calcular la plusvalía municipal que grava la transmisión de un terreno, los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos de cálculo diferentes: aplicando unos coeficientes sobre el valor catastral o bien a partir de la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.

Ventas con pérdidas

Desde el 10 de noviembre de 2021 se ha modificado la normativa relativa a la forma de calcular la plusvalía municipal.

Desde entonces, se ha establecido que las transmisiones que no pongan de manifiesto un aumento de valor del terreno desde su fecha de adquisición no deberán tributar. A estos efectos:

• Para constatar la inexistencia de incremento de valor deberán tenerse en cuenta los valores de adquisición y transmisión –sin computar los gastos o impuestos que deban satisfacerse–, o los que resulten de posibles comprobaciones realizadas por la Administración.
• En caso de edificaciones, los valores de adquisición y transmisión del terreno se determinarán en ambos casos según la proporción que represente el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión.

Base de cálculo: dos métodos

Cuando exista incremento de valor según las reglas indicadas, los contribuyentes podrán determinar la base imponible del impuesto de dos formas distintas, pudiendo elegir la que más les convenga: aplicando unos coeficientes o teniendo en cuenta la ganancia real.

Método 1: coeficientes. En este método –que se aplicará por defecto– la base imponible se calcula según unos nuevos coeficientes máximos aplicables sobre el valor catastral del terreno, coeficientes que serán actualizados cada año y que varían en función del número de años completos transcurridos desde la adquisición.

Método 2: ganancia real. No obstante, el contribuyente puede optar por calcular la base imponible por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición que pueda acreditar según los títulos de propiedad o el valor que haya sido declarado a efectos del ISD. Apunte. Esto es aplicable también en caso de que se quiera acreditar la inexistencia de incremento de valor.

Le facilitamos una herramienta para calcular el impuesto a satisfacer según cada uno de estos métodos, de forma que usted pueda elegir el que le suponga un menor coste fiscal.

Normativa aplicable

Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Artículos 104 a 110.