Inversión en inmuebles: ¿cómo persona física o por la sociedad?

Si un inversor tiene la intención de adquirir varios apartamentos con el 100% financiado y después alquilarlos, ¿le interesa adquirirlos directamente como persona física, o a través de una sociedad? Utilice la herramienta que le facilitamos y compruébelo usted mismo.

Si los ingresos son bajos

Puede parecer que si los primeros años el rendimiento va a ser negativo (algo habitual, ya que los primeros años se pagan más intereses), lo mejor será invertir a través de una SL:

• Si se compra a través de una sociedad, las pérdidas de los primeros años podrá compensarlas con los beneficios de los años siguientes (hay un plazo ilimitado para hacerlo), y no quedará ninguna pérdida por compensar.
• En cambio, si se compra directamente y se declaran los rendimientos en el IRPF, es posible que no se puedan deducir todos los gastos relacionados con los inmuebles. En concreto, en los rendimientos por alquiler, los gastos por reparaciones y los intereses sólo son deducibles hasta el límite de los ingresos. Por ello, si el exceso no puede compensarse en los cuatro años siguientes, se acaba perdiendo.

Sin embargo, esta aproximación es muy simple y en muchos casos incorrecta. Con ingresos bajos y pérdidas iniciales sale más a cuenta invertir directamente como persona física. Piense que algunos gastos sí serán deducibles y permitirán obtener un rendimiento negativo, cuya compensación con otras rentas positivas (del trabajo, de actividades económicas) permiten obtener un ahorro de hasta el 45%. Sólo cuando los ingresos iniciales sean acusadamente bajos y se pierda la compensación de muchos intereses puede ser interesante una sociedad.

Si los ingresos son altos

Si los ingresos son altos desde el principio (de forma que superan la suma de intereses y gastos), interesa invertir a través de una sociedad, ya que los rendimientos tributarán al tipo fijo del 25% frente a una tributación en el IRPF que puede ser muy superior.