Arrendamiento de local y licencias

Cuando se arrienda un local, puede pactarse que el arrendatario podrá resolver el contrato sin indemnizar al arrendador si no consigue las licencias o autorizaciones necesarias.

Arrendamiento de local

Cuando se alquila un local para establecer en él un negocio, es aconsejable realizar las siguientes verificaciones previas:

• Hay que verificar que la normativa urbanística del municipio permite que ese inmueble se destine al uso o actividad que se pretende realizar. Por ejemplo, en algunos casos se prohíbe abrir determinadas actividades en los bajos comerciales de los edificios.
• Aunque la normativa permita la actividad, es necesario comprobar también qué condiciones debe reunir el local para poder realizar dicha actividad. Por ejemplo, si se quiere abrir una cafetería, se requerirá que el local reúna unos determinados requisitos de aislamiento acústico, que cuente con salida de humos hasta la cubierta si dispone de cocina, etc.
• Por otro lado, debe consultarse en el Ayuntamiento qué trámites se deberán realizar para legalizar la actividad. En este sentido, algunas actividades de comercio minorista (como las zapaterías) no requieren licencia de apertura o de actividad, y basta con realizar una comunicación o declaración previa al Ayuntamiento. En cambio, si se trata de una actividad que requiere licencia será necesario esperar a la resolución del Ayuntamiento, que puede demorarse varios meses.

Asimismo, también debe comprobarse que los estatutos de la comunidad de propietarios en la que se encuentra el local no prohíben realizar esa actividad. Y si es necesario realizar obras que afectan a elementos comunes de la finca, debe obtenerse previamente la autorización comunitaria.

Contrato

A la hora de redactar el contrato de arrendamiento, en estos casos puede pactarse un período de carencia inicial, durante el cual el arrendatario no pague la renta (de manera que tenga un plazo suficiente para obtener las licencias y autorizaciones necesarias, y para realizar las obras de adecuación del local). Asimismo, puede pactarse también que, si el arrendatario no obtiene las licencias y autorizaciones necesarias para realizar la actividad, podrá dejar sin efecto el contrato sin tener que pagar ninguna compensación al propietario.

Normativa aplicable

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Artículos 3 y 4, y 29 a 35.