Arras e hipoteca

Cuando se firman unas arras y el comprador va a necesitar financiación bancaria para comprar el inmueble es conveniente prever el riesgo de que el banco deniegue la hipoteca.

Compraventa de inmueble

Cuando se firman unas arras para comprar un inmueble, es frecuente que el comprador aún no sepa con seguridad si va a conseguir la hipoteca que necesita para poder escriturar la compra. Pues bien:

• Si las partes no han pactado nada sobre esta cuestión y el adquirente se niega a firmar la compra alegando que no ha obtenido financiación, muchos tribunales dan la razón al vendedor, de manera que el comprador no puede dejar sin efecto las arras con ese argumento.
• Por tanto, el comprador corre el riesgo de perder la cantidad entregada en concepto de arras. Y si lo que han firmado las partes es el contrato privado de compraventa, el vendedor podría obligar al comprador a escriturar la compra y a que pague el precio pendiente.
• El argumento que utilizan esos tribunales en estos casos es que ha existido un error de cálculo del comprador, o una falta de previsión por su parte.

Pacto expreso

Por esa razón, al comprador le interesa pactar expresamente que, si no consigue la financiación necesaria para comprar el inmueble, quedará liberado y podrá recuperar las cantidades entregadas a cuenta. Lógicamente, este pacto interesa al comprador y no al vendedor, pues este último habrá tenido el inmueble comprometido durante un determinado plazo y al final no lo venderá. Por esa razón, una solución intermedia es pactar que, en tal caso, el vendedor retendrá una parte de la cantidad entregada como indemnización por los daños y perjuicios sufridos por no poder transmitir el inmueble durante ese plazo.

En Cataluña, desde el 1 de enero de 2018 está en vigor una normativa que permite al comprador desistir de la compra del inmueble y recuperar las arras si, entre otros requisitos, acredita documentalmente la negativa del banco a concederle la financiación, y siempre que dicha denegación no se deba a una negligencia del comprador.

Normativa aplicable

Código civil. Artículo 1454.