Invertir en una vivienda o en un local

Si usted es una persona física y quiere invertir en inmuebles para arrendarlos, adquirir un local le supondrá un menor coste de compra que una vivienda. No obstante, antes de tomar una decisión, compruebe si dicho ahorro le compensa de la mayor tributación por IRPF a la que tendrá que hacer frente por el arrendamiento.

Tributación por la compra

Si adquiere una vivienda que después alquilará a particulares (operación que no llevará IVA) soportará un elevado coste fiscal:

• Nueva. Si la vivienda es nueva y ha de soportar IVA, no tendrá derecho a deducirse dicho impuesto (un 10%). Además, deberá asumir el AJD que sea exigible en su comunidad autónoma (entre el 1% y el 1,5% sobre el valor de la vivienda).
• Usada. Si la vivienda es usada, la compra tributará por ITP (entre un 6% y un 11% según la comunidad de la que se trate).

En cambio, si adquiere un local que después arrendará a un empresario (operación que sí devengará IVA), sus costes serán inferiores:

• Nuevo. Si el local es nuevo, el IVA soportado en la compra será deducible (dado que el posterior alquiler también llevará IVA). De esta forma, el IVA no le supondrá un mayor coste, y sólo tendrá que asumir el AJD (entre el 1% y el 1,5%).
• Usado. Y si el local es usado, podrá acordar con el vendedor que éste renuncie a la exención del IVA, de forma que la operación también tribute por este impuesto (en lugar de por ITP). Este IVA (que en este caso usted soportará a través del mecanismo de la autorrepercusión) será también deducible, y su único coste será el AJD (que en estos casos de renuncia es algo más elevado, de entre el 1,5% y el 3,5%).

Tributación por el alquiler en el IRPF

No obstante, además de los costes fiscales de la compra, para tomar una decisión acertada, también deberá tener en cuenta el coste por IRPF del alquiler. A estos efectos, recuerde que:

• Reducción. Si adquiere una vivienda y la alquila a particulares para que residan en ella de forma permanente, podrá reducir el rendimiento neto a declarar en su IRPF entre un 50 y un 90%, dependiendo de las condiciones del alquiler. Dicha reducción no es aplicable al alquiler de locales.
• Amortización. Asimismo, dado que con la vivienda soportará un mayor coste de adquisición (por IVA no deducible o por ITP), también podrá deducirse en su IRPF un gasto por amortización algo superior.

Así pues, compare si le conviene adquirir un local y satisfacer un menor precio de compra o, por el contrario, comprar una vivienda y pagar un menor IRPF por alquilarla. Utilice para ello la herramienta que le facilitamos.

Normativa aplicable

Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF. Artículos 21, 22 y 23.