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Documento actualizado/añadido en: 08.05.2019

Tema: Contratos - Arrendamientos

Contrato de arrendamiento de vivienda
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Contrato de arrendamiento de vivienda

Arrendamiento de vivienda

En los contratos de arrendamiento de vivienda (a diferencia de lo que ocurre en los contratos para uso distinto), las ­partes ya no tienen tanta libertad para pactar las condiciones. En determinadas cuestiones no se pueden pactar condiciones distintas a las que establece la ley.

Vivienda

Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea el de satisfacer la ­necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Así, por ejemplo, no es arrendamiento de vivienda el que se establece para un apartamento de verano, ya que éste no sirve para satisfacer la “necesidad permanente de vivienda” del inquilino.

Protección del inquilino

Según la ley, son nulas y se tienen por no puestas aquellas estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrenda­tario las normas estable­cidas en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en el cual se regulan los arrendamientos de vivienda), excepto en aquellos casos en los que la propia norma lo autorice.

Aspectos relevantes

A continuación, le exponemos algunos de los aspectos más relevantes en este tipo de contratos:

  • Duración. Aunque la duración del arrendamiento es la que libremente pacten las partes, la ley establece un plazo mínimo de cinco años si el arrendador es persona física y de siete años si es persona jurídica. De esta manera, si se firma, por ejemplo, un contrato de un año de duración, el arrendatario podrá continuar en el piso (si lo desea) hasta llegar a la duración mínima de cinco o siete años, y el arrendador queda obligado a aceptar esta prórroga. 
  • Necesidad. No obstante, el arrendador que sea persona física puede evitar esta prórroga obligatoria hasta cinco años si necesita la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado (o para su cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial), y siempre que así se haya hecho constar en el contrato. Asimismo, es necesario que haya transcurrido el primer año de contrato.
  • Prórroga. Una vez transcurridos los cinco o siete primeros años de contrato (según si el arrendador es persona física o jurídica), si ninguna de las partes se opone a ello (el arrendador debe notificar su oposición con cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos meses de antelación), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Es decir que el arrendador sí puede evitar esta prórroga adicional de hasta tres años más, a diferencia de lo que ocurre con la prórroga obligatoria durante los cinco o siete primeros años de contrato.  
  • Desistimiento. Por otro lado, el arrendatario puede desistir del contrato antes de que se cumpla el plazo de duración pactado. En concreto, puede desistir cuando hayan transcurrido, al menos, seis meses de contrato, y siempre que lo comunique al arrendador con 30 días como mínimo de antelación. No obstante, en el contrato puede pactarse que, si el inquilino hace uso de ese derecho, tenga que indemnizar al arrendador con un mes de renta por cada año de contrato que falte por cumplir. Por tanto, al arrendador le interesa pactar esta indemnización a su favor, pues en caso contrario el arrendatario podrá desistir sin tener que pagar ninguna compensación.
  • Renta. La renta puede ser pactada libremente, y sólo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. Si el contrato no dice nada sobre la actualización anual de la renta, no se podrá aplicar ninguna revisión, por lo que es importante asegurarse de que el contrato incluye dicha cláusula de actualización.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar el IPC.

Junto a la renta, puede pactarse que el arrendatario se haga cargo de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades (por ejemplo, que vaya a cargo del arrendatario el IBI). Para que sea válido este pacto, debe constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

En todo caso, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador si es una persona jurídica.

  • Conservación de la vivienda. En los arrendamientos de vivienda, el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (excepto si el deterioro es imputable al arrendatario). A tal fin, el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de dichas reparaciones.

En cambio, las pequeñas reparaciones por el desgaste ordinario de la vivienda son a cargo del inquilino.

  • Derecho preferente. En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente. No obstante, es posible pactar que el arrendatario renuncia a este derecho.
  • Fianza. En los arrendamientos de vivienda el arrendatario debe entregar al arrendador una mensualidad de renta en concepto de fianza. Las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía complementaria (aval bancario, por ejemplo). Pero si se trata de un arrendamiento de hasta cinco años de duración (o hasta siete años si el arrendador es persona jurídica), el valor de esta garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta.

Normativa aplicable

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Artículos 1 a 28, y 36 y 37.

 

 

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