Arrendamiento con opción de compra

Algunos propietarios, ante las dificultades para vender una vivienda, optan por firmar un contrato de arrendamiento con opción de compra.

Arrendamiento con opción

Un arrendamiento con opción de compra tiene dos partes diferenciadas. Por un lado, es un alquiler normal y corriente. Por otro, otorga al inquilino el derecho a comprar la vivienda dentro de un plazo determinado. Y ello facilita la venta del inmueble, ya que el inquilino disfruta inmediatamente de la vivienda pero dispone de un tiempo adicional para conseguir el dinero necesario para adquirirla. Además, suele pactarse que una parte de los pagos por alquiler (o todos) se descontarán del precio de venta, lo que constituye un incentivo para que el inquilino decida comprar.

Condiciones de la opción

El arrendador puede pactar libremente con el arrendatario las condiciones de la opción de compra. No obstante, si el arrendador quiere vender lo antes posible el inmueble, puede incluir pactos que incentiven al inquilino a hacerlo. Por ejemplo:

• Puede pactar un descuento que “premie” la compra durante el primer y el segundo año. En estos alquileres con opción es habitual pactar que del precio de compra se descuenten las rentas pagadas por el inquilino en concepto de alquiler. Pues bien, puede pactarse que si compra el primer o el segundo año se descontará el 100% de esa cantidad, mientras que si compra el tercer año el porcentaje de descuento será inferior.
• Asimismo, puede concederse un descuento decreciente sobre el precio de venta, según el momento en que se ejercite la opción. Por ejemplo, descuento de 12.000 euros si compra el primer año, 6.000 euros si compra el segundo, y sin descuento el tercer año.
• También pueden pactarse extremos que “desincentiven” al arrendatario para que continúe de alquiler. Por ejemplo: puede pactarse el pago de una prima para conceder la opción, de manera que si el inquilino compra finalmente el piso, ese importe se descuente del precio de venta. Sin embargo, si no ejercita la opción, pierde la prima (y el arrendador la hace suya definitivamente).

Normativa aplicable

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.