Contrato de compraventa con entrega de arras

En las ventas de inmuebles es habitual firmar unas arras. No obstante, las arras pueden ser de tres clases, y cada una de ellas tiene implicaciones distintas.

Arras penitenciales

Si en el documento se indica que son arras “penitenciales” (las más habituales), significa que tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás en la operación si así lo deciden (es decir, el comprador puede decidir no comprar el inmueble y el vendedor no venderlo). No obstante, si es el comprador quien  ejercita ese derecho y desiste de la compra, perderá la cantidad entregada en concepto de arras; y si es el vendedor quien decide no vender, deberá devolver dicha cantidad por duplicado.

Arras confirmatorias

Otra opción es que el documento sólo indique que el comprador entrega una determinada cantidad como arras (sin regular qué sucede con ese importe si alguna de las partes incumple o se echa atrás). En este caso las arras son “confirmatorias” (pues “confirman” la compraventa) y, por tanto, ni el comprador ni el vendedor pueden echarse atrás en la operación.

De esta manera, si llega la fecha de escriturar y alguna de las partes no comparece, la otra parte podrá exigir el otorgamiento de dicha escritura ante los tribunales (o bien podrá optar por resolver el contrato). En ambos casos podrá exigir una indemnización por los daños y perjuicios que pueda demostrar.

Arras penales

Si el documento indica que las arras son “penales”, significa que la venta también queda cerrada. No obstante, la indemnización por daños y perjuicios a cargo de la parte que incumpla ya queda fijada: si lo hace el comprador pierde la cantidad entregada; y si incumple el vendedor, la debe devolver por duplicado. Pero también en este caso las partes pueden optar por obligar a la otra a escriturar.

Normativa aplicable

Código Civil. Artículo 1.454.