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Tema: IRPF

Invertir en vivienda o local
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Invertir en vivienda o local

Diferencias entre invertir en viviendas o locales

Con esta hoja de cálculo podrá comparar si el coste fiscal es mayor si se invierte en un local o en una vivienda.

Tributación por la compra

Si adquiere una vivienda para alquilar a particulares (operación que no llevará IVA), soporta un elevado coste fiscal. En concreto:

  • Si la vivienda es nueva y ha de soportar IVA, no tendrá derecho a deducirse dicho impuesto (un 10%).  Además, deberá asumir el AJD que sea exigible en su comunidad autónoma (entre el 1% y el 1,5% sobre el valor de la vivienda).
  • Si la vivienda es usada, la compra tributará por ITP (entre un 6% y un 10% según la comunidad de la que se trate).

En cambio, si adquiere un local que después arrendará a un empresario (operación que sí devengará IVA) sus costes serán inferiores:

  • Si el local es nuevo, el IVA soportado en la compra será deducible (dado que el posterior alquiler también llevará IVA). De esta forma el IVA no le supondrá un mayor coste, y sólo tendrá que asumir el AJD (entre el 1% y el 1,5%).
  • Y si el local es usado, podrá acordar con el vendedor que éste renuncie a la exención del IVA, de forma que la operación también tribute por este impuesto (en lugar de por ITP). Este IVA (que en este caso usted soportará a través del mecanismo de la autorrepercusión) será también deducible, y su único coste será el AJD (que en estos casos de renuncia es algo más elevado, de entre el 1,5% y el 2,5%).

Tributación por el alquiler

Además de los costes fiscales de la compra, para tomar una decisión acertada también deberá tener en cuenta el coste por IRPF del alquiler. A estos efectos:

  • Si adquiere una vivienda y la alquila a particulares para que residan en ella de forma permanente, podrá reducir el rendimiento neto a declarar en su IRPF en un 60%. Dicha reducción no es aplicable al alquiler de locales.
  • Asimismo, dado que con la vivienda soportará un mayor coste de adquisición (por IVA no deducible o por ITP), también podrá deducirse en su IRPF un gasto por amortización algo superior.

Comparación

Por todo ello, ante la duda de invertir en una vivienda o en un local, es necesario comparar si le conviene adquirir un local y satisfacer un menor precio de compra o, por el contrario, comprar una vivienda y pagar un menor IRPF por alquilarla. Podrá realizar sus comparaciones con la herramienta que le facilitamos.

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