Arrendamiento para uso distinto de vivienda

En los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, el propietario y el inquilino tienen una amplia libertad para pactar las condiciones del alquiler. Por esa razón, es más importante aún en estos casos revisar con detalle las cláusulas del contrato.

Aspectos a tener en cuenta si usted es el propietario

Puede pactar libremente con el inquilino la duración del contrato. No obstante, es conveniente que prevea qué sucederá si el inquilino desiste del alquiler antes de la finalización del contrato. Una opción es pactar un plazo de obligado cumplimiento (por ejemplo, los cinco primeros años de contrato) y añadir que si el inquilino desiste anticipadamente (o incumple el contrato), deberá indemnizarle con todas las rentas que falten hasta cumplirse dicho plazo obligatorio. 

También hay libertad para negociar la renta del alquiler. De esta manera, puede pactar, por ejemplo, una renta creciente; o bien que, además de aplicar el IPC, la renta se actualizará (por ejemplo, tras los cinco primeros años) a precios de mercado mediante el valor que fije un experto.

Asimismo, también tiene libertad para pactar en el contrato que se repercutan al inquilino los gastos del inmueble (tributos, gastos de comunidad, etc.).

La ley permite al inquilino ceder el contrato (traspasar el local) o subarrendar la finca sin necesidad de que el propietario lo autorice, aunque en tal caso el propietario tiene derecho a incrementar la renta (un 10% si hay subarriendo parcial y un 20% si el subarriendo es total o hay cesión).

Pues bien, a usted como propietario le interesa pactar una modificación de esas condiciones que establece la ley. Así pues, puede pactar que tanto la cesión como el subarrendamiento sí requerirán su autorización, o bien incrementar los porcentajes de aumento de renta antes indicados.

Respecto a obras, le conviene dejar claro en el contrato qué obras puede realizar el inquilino (por ejemplo, las de adecuación del local a su actividad), describiéndolas con detalle.

La ley distingue entre lo que serían reparaciones u obras “de conservación” (que son a cargo del propietario) y las “pequeñas reparaciones” por desgaste (a cargo del inquilino). No obstante, pueden acordar que sean a cargo del inquilino no sólo las pequeñas reparaciones, sino también las obras de conservación para mantener el local en condiciones de uso.

Asimismo, puede negociar con el inquilino que éste renuncie expresamente en el contrato a algunos derechos que le concede la ley. Por ejemplo, al derecho de adquisición preferente en caso de venta del local; o al derecho a la indemnización que, al final del contrato, concede la ley al inquilino si en la finca se ha ejercido una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años (entre otros requisitos).

Aspectos a tener en cuenta si usted es el inquilino   

Si su empresa es la que alquila un local o una nave para establecer su negocio, revise las cuestiones indicadas en el apartado anterior, y negócielas en condiciones favorables a sus intereses.

Pacte que podrá desistir libremente en cualquier momento y sin necesidad de alegar causa alguna, únicamente preavisando al propietario con una determinada antelación (por ejemplo, dos meses).

Exija un período de carencia inicial, en el que tenga la posesión del local pero durante el cual no tenga que pagar la renta. Asimismo, negocie una renta lo más estable posible, de manera que la actualización consista únicamente en la aplicación anual de la variación producida por el IPC.

En cuanto a la repercusión de gastos (IBI, cuotas comunitarias…), si acepta esta repercusión exija que se fijen límites (por ejemplo, estableciendo una cantidad máxima).

Intente negociar que usted pueda ceder el contrato o subarrendar el local sin necesidad de que el propietario lo autorice (tal y como prevé la ley) o, en su defecto, que se objetiven las causas por las que el propietario puede denegar la autorización (por ejemplo, que no será necesaria autorización si el nuevo inquilino entrega al propietario un depósito adicional a la fianza por un determinado importe). 

No se considera cesión del contrato el cambio producido en el arrendatario por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, aunque en estos casos el propietario sí tiene derecho a elevar la renta un 20%. Por tanto, pacte en el contrato que, en caso de fusión, transformación o escisión de su sociedad, el propietario no tendrá derecho a incrementar la renta. 

Exija que el propietario le autorice en el contrato a realizar las obras de adecuación del local necesarias para ejercer su actividad; y no acepte asumir las obras o reparaciones necesarias para conservar el local, sino únicamente las pequeñas reparaciones por desgaste. 

Un riesgo que debe prever es que, una vez firmado el contrato, la Administración no le conceda las licencias necesarias para desarrollar su actividad; o que la Comunidad de propietarios no autorice las obras que usted necesite (por ejemplo, colocar un tubo de extracción de humos); o que incluso exija el cese de su actividad por estar prohibida en los estatutos comunitarios.

Por tanto, haga las comprobaciones previas necesarias para asegurarse de que no tendrá problemas, e indique en el contrato que podrá desistir del alquiler (sin pago de indemnización alguna) si no consigue esas licencias o autorizaciones por causas ajenas a su voluntad.  

Actualización de renta

En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (por ejemplo, de un local comercial) es habitual pactar que la renta del arrendamiento se actualizará anualmente aplicando el Índice de Precios al Consumo (IPC). También se puede establecer como índice de referencia para practicar dicha actualización el IGIC (Índice de Garantía de Competitividad), que también publica el Instituto Nacional de Estadística.

No obstante, es frecuente que, además, se pacte una o varias actualizaciones extraordinarias de renta, con la finalidad de que, transcurrido un determinado plazo de contrato, la renta se ajuste a precios de mercado.

Procedimiento de actualización

En caso de que se llegue a dicho acuerdo, es necesario fijar con claridad en el contrato en qué momento se realizará esa actualización extraordinaria de la renta a precios de mercado.

Asimismo, no es conveniente indicar en el contrato únicamente que la renta “se actualizará a precios de mercado”, ya que se trata de un concepto indeterminado que puede dar lugar a conflictos. Por el contrario, es necesario establecer el procedimiento que se deberá seguir para realizar dicha actualización, sometiéndose a lo que dictamine una empresa de tasación independiente en caso de que no exista acuerdo entre las partes.

Normativa aplicable

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.